深企向外走，是个十几年的老话题了。咱们谈不了那么大，单讲深企走向深圳都市圈，怎么选对的问题。

  讲这个之前，先看一个大势，下面两张图大家注意看。一张是深圳过去5年新增及注销企业数据，显见深圳吊/注销企业快速增加，2019年是2018年的2.7倍，是2016年的14倍！

  另一张是深圳2017年以来企业迁入迁出数据，显见深圳迁出企业大幅度增长，2019-2020连续两年，企业迁出数量都是在逐年翻倍增加，今年上半年的迁出数量已经追平2019年全年。

  很简单，深企向外走是越来越加速且难以阻挡的，这个趋势是大势。其背后有复杂的成因，一句话讲不清楚。

  对企业家个体而言，宏观的事情你左右不了，但如果这个趋势已成，那么有一点中肯的建议是：不要坐等政策扶持，而是需要提前筹划好预案。如果你需要外迁，就要早做打算，趋势就是这么个趋势，我想未来三年五年也不会回转。

  总结之前的新闻媒体报道，深企迁到外地，是有痛点的。主要是：人才的痛点，深企到外地招不到合适的人才；产业链的痛点，外地生产效率低，比如精密电子，深圳可能会在2小时配齐一个配件，外地可能要2个星期；生活配套缺失的痛点，缺乏教育、医疗、商业等生活休闲配套，让员工没有归属感，等等。正因如此，才会有很多企业外迁了之后，发现还是深圳好又跑了回来。

  那么深企迁到周边的临深区域，这个痛点又稍有不同。因为距离不远，都是深圳都市圈的范围，人才与产业链的痛点都显著降低。

  1）租/买的痛点。到底是买物业还是租物业？这个决定的影响可能会在10年后显现。

  3）生活休闲配套的痛点。深企搬到临深，员工可能会为减少职住分离而选择就近居住，因此对生活配套会产生需要，这影响企业的项目选择。

  从需求方的角度讲，也就是外迁企业，需要通盘考虑这样一些问题，这决定你的企业在搬迁之后的竞争力是否得到提升。如果考虑不周全，影响的可能是员工的流失率，进而损伤企业效益。比如你选在了一个交通配套特别差而且未来也没什么规划的地方，可能便宜了，但是员工稳定不住，长远看得不偿失。

  从供应方的角度讲，也就是园区开发运营商，也需要认真考虑这样一些问题，这决定你开发的产品在同行中能否有显著竞争力。比如说，你只是建一个园区，把企业招过来，但是没有贴心的生活休闲配套，在这里员工只能成为一个个异化的“工具人”。那即便是吸引到企业，但是也没有很好的方法令他们长期的扎根下来。

  关于租和买，我原来以为这不是一个问题，但是去年史丹利百得撤离深圳引发了我的重新思考。我认为它在提醒那些需要外迁的企业家：如果你不想到10年后企业变得被动，需要在今天筹划好这件大事。

  史丹利百得是全球最强的五金电动工具制造商，美国财富500强之一，进入深圳已有20多年。去年8月，公司还受表彰成为宝安区18家“坚守先进制造标杆企业”之一，但10月便突发解散，搬去苏州与当地公司合并。对于解散原因，总结当时新闻媒体报道，地租大面积上涨是重要原因。当时该公司一位经理称，在宝安的工厂明年租期到期，但是涨得太高，38块/平米（2019年涨10%，2020年再涨25%），根本没办法承受，而苏州的地是他们自己买的。

  对这个事件，我认为警醒在于：无论是办公楼还是厂房，如果是在强势城市，企业最好一定要择机买地！而不要一直租地！史丹利百得离开了深圳但没有离开中国，说明他们依然想在中国发展壮大。他去苏州的原因之一，是那里的地是自己的，但深圳的不是。假如说深圳的地也是自购的，也许今日的局面就不会出现/延缓出现——光是那片地就可以值多少钱了？

  是以，企业如果要走向深圳都市圈配置产业，就要看清一点：今日的临深区域，恰如10年前的深圳。如无意外，未来深圳以及深圳都市圈里的公司数会慢慢的多、质量也会慢慢的高。那将意味着，临深区域的土地价值在未来的长周期时间里，会持续的水涨船高。间或有所波动缓和，但长周期看这是一定会发生的事情。对企业家而言，如果你要到深圳都市圈去，那么，就要捎带带着一点资产配置的思维，不能只想着为了节约经营资本而去一直租场地。这样考虑的好处在于，有可能10年后，你可避开自己成为“下一个史丹利百得”。

  既然说到买，就会涉及到怎么选。一个最简单的逻辑：与深圳的交通一定要便利！就是上面说的第二个痛点，因为企业是围绕着深圳作核心来在都市圈范围内配置产业的，无疑深圳才是根本所在。因此，选择要选距离深圳近的，而且未来3-5年内又有轨道落成的区域，这样的选择，不单单是对员工通勤好，更大的好还在于，企业所购买物业的更有机会得到更好的增值，可谓一石二鸟。

  我之前采访了一位要把部分部门搬到凤岗的企业家，也可以把他的案例分享给大家。他在福田一直租写字楼，年租200万，去年在凤岗花了3000万买写字楼+厂房。他的观点就和我上面说的一样：“3000万，相当于我在福田租写字楼15年，也就是15年后我在凤岗白得了一片物业”。

  当然，交通这一点，大家讨论的比较多了，临深的产业园基本上都会强调自己的区位价值，深圳都市圈未来的交通规划也都已经是明牌，这个痛点的解决只是时间问题。我们之前也写过不少，这次就不重点讲了。

  但以上这三个痛点里面，最重要的其实是第三个，关于生活休闲配套的痛点，就是“人进来了，但是住不下来”。目前看，这是临深的产业园区做的最不好的，但实际上，它解决起来也可能是没有想象中那么困难的。

  据我观察，大多数的产业园区关心的是如何说服企业主，一般的常用口径都是：我这里离深圳近（区位优势）；未来规划有轨道，员工往返通勤没问题（交通优势）；土地规模够大，业态丰富（选择空间大）；售价/租金要比深圳的便宜多少（成本低），你进来之后能够享受到政府的产业补贴（有返还）……

  但是当企业决定搬过来之后就会发现，第一件事就是员工有一定的概率会跑掉！甚至是有些骨干员工，这个现象在很多搬迁的企业里都出现了。对企业而言，这有很大的可能是一笔很大的成本，尤其是一些多年培养起来的老员工离去。

  员工们的心声是高度的一致：1）现在深圳与临深之间尚无一条轨道开通，他们也无法长期长时间进行两地往返通勤。2）他们也不能接受住在临深，因为临深住不下去。现在临深绝大部分的产业园区，生活休闲配套都非常匮乏。这不单是身份上的落差，还是实实在在生活品质上的落差。既不可以进行两地通勤，又没办法实现在地生活，员工就非常有可能选择另谋高就。

  这其实是眼下非常紧迫的问题，对于供应方（产业园区）和需求方（企业家），都是要认真思考的。但现在大部分的产业园，把这样的一个问题简单的归因为：都市圈的交通配套不足，等着轨道落地，似乎这样一些问题就迎刃而解了。

  实则不然，即便是未来的轨道落地，上面说的问题还是存在，员工也不可能集体每天往返长距离通勤。这就需要产业园区运营商仔细琢磨了——哪些是属于城市政府做的，哪些是属于园区自身应该做得更好的。

  这里我举个最高标准的例子（说他最高标准，是因为其它园区做不了）——华为松山湖基地。从2014年开始，华为逐渐移向松山湖，在2018年正式搬迁前，华为在东莞拥有办公楼、华为大学、可容纳2.5万程序员的溪流背坡村、数万套人才公寓、配建学校、园区商业、小火车交通……等等。据媒体不完全统计，2015年以来，华为累计在松山湖片区拿下了36宗土地，其中15宗商住用地专门用于建设人才公寓，总占地面积94.9万平方米，预计将建设数万套人才公寓。

  一句话，员工可以在松山湖住下来，并能有生活、有休闲、有社交等等，他可以再一次进行选择不用每天往返深圳-松山湖通勤。下面是我前几个月去华为溪流背坡村参观拍的照片。

  当然，这些都是华为一己之力建起的，这是总部基地，也不许别的企业进驻。用它做例子，只是说现在临深产业园区应该以此为标杆——要能实现员工在此“安居乐业”的梦想，这一个道理是一样的。

  就是说，产业园区运营商不能把所有的责任归到政府，而可以先尽力把自身的配套做好。不是说非要像华为那样做（也做不到），而是说，要努力的往这个方向去奔。

  这个痛点的解决，底层实质是思维的转换。以我看，现行产业园区设计最大的问题就在于，缺乏对“人”的重视。就不可以把员工当做一个“生产工具”，而是当做一个个“活生生的人”去对待。他们不单单是“生产要素”，更是有血有肉有多重需要的个体，他们不仅要工作还要生活，更要社交，等等。

  临深区域慢慢的开始有往这个方向去做努力的项目了，虽然做不到华为那样子，但已经很有模样了。我认为位于凤岗的天安·深创谷，在未来的5-10年，将非常有希望成为深圳都市圈范围内首屈一指的新兴产业园。

  在一次闭门会上，我和凤岗天安数码城董事总经理，也是项目二期天安·深创谷的操盘手余安定先生交流，他的一番讲话触动了我。他谈到，项目有一次谈了深圳一家很大的企业，企业老板也非常有意愿搬过来，但是对方最后问了一个问题，就是这里能不能解决他的中高层员工居住生活的问题。若无法，这样的一个问题就不能再谈。“那一刻，我意识到：如果我不能回应和解决人的需求，这个产业园区一定做不好”。

  首先，这一个项目的区位非常好，凤岗是一个倒三角插入深圳的独特区域，距离福田CBD只有30分钟，又和龙岗大运、大学城的距离仅有咫尺之遥。因此，这里虽然属于东莞，但实质住的大都是深圳人。比如凤岗第一大盘大运城邦，单价从7000块涨到4万块的过程里，95%以上都是深圳人在买。

  其次，深圳都市圈的轨道规划，对于凤岗也很友好。这里未来将有1个高铁站、5个地铁站。两条轨道穿过，一条是深惠城际，已经招标，未来可半小时直通前海。另一条是深圳地铁10号线年内启动，未来与深圳关内形成1小时通勤圈不成问题。

  但最重要的，是天安·深创谷在配套建设上的做法，建议有需要外迁的企业家，以及有兴趣的产业观察者，去现场看一看，并非虚言。我这两年跟进，感受改变很大，每个几个月就会变样，我1个月前去看，这里中午高峰期会塞车了。园区方公开信息数据显示，自建设运营5年来，一期入驻企业已逾600家，其中深企业达到70%，工作日期间办公生活在园区的人口已达到了8000多人。

  天安·深创谷的独特，一句话，就是基于怎么样更好的回应上面那个深企最大的痛点——建一个能够让员工“住下来”、“生活下去”的园区。

  第一件事，凤岗天安数码城在园区里大约开发了4000-5000套的公寓，包括一期天安数码城T5大约有797套人才公寓及配套宿舍，二期天安·深创谷规划了8栋人才公寓+1栋配套宿舍，3622套。总量算下来，有可能可以满足1-2万人的居住需要。

  我在访问中了解到一个案例，深圳有一家做芯片的公司，正打算把公司搬到到天安·深创谷。他们在这个园区买了数千平米的写字楼，用来做公司未来的研发总部，也买了数千平米的工厂，用来做未来的生产基地。同时，他们还买了10几套公寓，用来解决员工未来的居住需要。

  园区的工作人员对我回忆说，“他们在了解园区情况的时候，问的最多的问题是，未来的员工怎么住，小孩又怎么接受教育，了解的特别详细”。（从这里，我们也可以看出，企业的痛点是多么的真实）

  在项目二期天安·深创谷规划设计的时候，园区管理层决定建设一所九年制学校，引入东莞排名靠前的一所私立学校。这个规划当时在内部有很大争议，一是政府对园区项目并没有教育配套的要求；二是，这个学校占地大，如果做写字楼，可以值2-3个亿，不划算。

  但这所学校最终建了起来，并且名字确定叫天安外国语学校，预计是36班的小学+初中，将在2023年开学，不限户籍。算下来能够完全满足2000多名孩童的教育需要，再加上幼儿园，这是一个相当有规模的教育配套。还都紧邻居住区，接送也非常方便。

  我认为，这有很大的可能是天安·深创谷最难能可贵的一个配套。如果你想让一家公司的中高层“住下来”，就为他们建一所学校吧。我在莞惠很多地方都看到，很多卖掉的房子没有人住，最直接的缘由是因为刚需即便是住过去，孩子也不能就读当地的公立学校。很多开发商或者是不愿或者是无力，总之没能配建一个学校，反而在一个产业园区，我们正真看到了这一点。

  其它为提升员工归属感，增加企业吸引力的做法还有很多，比如凤岗天安数码城一期园区内配有丰富的体育设施，包括恒温游泳池、篮球场、室外高尔夫、空中水吧等，满足员工多样化的需要。而园区也注意为企业家之间的交流营造平台，提供了包括T5邻里节、CEO午餐会，组团去华为、腾讯参观学习等等，横向纵向打通企业之间的交流。

  在我看来，凤岗天安数码城做的这些努力，更多不是操作上的突破，而是思维意识上的突破，就是上面说的“回应和解决人的需求”。这些是需要投入的，但发挥效用也是润物细无声的。

  从我后来的跟进访问中，这些努力可以说是对路了，并且非常有成效。让我举两个例子来说明，毕竟事实是最好的回答。

  第一个，我去年疫情期间访问了一家叫优瑞新材料的公司——专做眼镜金属材料的研发销售，疫情之前从横岗搬到了T5。疫情期间业绩受创，但去年下半年开始逆转，全年业绩还比2019年增长了20%。而今年前8个月的业绩，更是已超越了去年全年，预计可比去年再增30%。

  这家企业为什么搬到这里来，我在之前的文章里有讲过，是因为原来在横岗的门面实在太低端，合作商没有安全感，而搬过来之后企业形象上升，反而更加有助于企业经营的壮大。我认为，这个案例说明了，企业在外迁的时候选择到正确的平台，是可以让业绩变得更好的。

  第二个，有一家深圳的科技公司从布吉丹竹头搬来，企业搬来大约有70人的员工，搬来T5之后，最终只流失了6-7人，员工的适应期也比预期的要短。这一点，让他们的企业管理者都很意外。我们共同认为，这里面有园区区位的因素，但更要得益于园区在生活、休闲配套上做的努力。这些功课不容易反映出来，但会在实际过程中影响每一个员工的权衡。

  我想，这两个最新最真实的案例已经在说明，企业如果要在深圳都市圈做产业配置，仅仅是考虑成本低这一项要素，是完全不足够的——因为，像上面说的教育、居住、商业、文化这些配套的投入，是不容易计算到成本降低里的，但它们毫无疑问会影响你的远期成本。企业家在选择的时候，不单要看到那些“看得见”的，还要看到园区做的那些“看不见”的投入。

  因为，你的痛点一定不是有一个更便宜的地方做生产！像一枚硬币，“就业”是一面，“生活”是另一面！只有完整的呼应了这两面，才能成就优秀！

  所以，我们的结论很简单：凡是不能够呼应和解决“人的需求”的产业园区，都不会成功！

  这是凤岗天安数码城的探索，给到我们的最大启发。这一个项目近期正在推售少量现楼单位，有需求的企业家推荐高度关注！

  一期天安数码城T5少量现楼的写字楼“产业大厦”，办公楼面积段为395-571平米，高达80%的使用率，满足办公和轻型生产条件，单价1万起！很适合研发类、电商类企业，尤其是跨境电子商务、跨国类型的贸易类企业，推荐着重关注！现在还限时推出优惠折扣：一块钱税收抵一块钱价格！

  另外，还有一个很重要的新闻现在发布！一年一度的“天安数码城·企业创新生态圈大会”即将启动！星巴克创始总裁将出现！

  由天安数码城举办的企业创新生态圈大会，每年举办一次，已经举办了5届，现在慢慢的变成了深圳都市圈很重要的年度盛会——这也是天安数码城为企业创造的重大交流平台。每次来的人物都是全球顶流经济学家、世界500强企业高层、顶级科技大牛。比如过往活动中已来到的人物有：诺贝尔经济学奖获得者托玛斯·萨金特(Thomas J. Sargent）、苹果联合发起人斯蒂夫·盖瑞·沃兹尼亚克、前特斯拉CTO&联合创始人J.B.Straubel等顶流大牛。

  今年的活动将在11月4日举办，将邀请到2020年诺贝尔经济学奖得主保罗·米尔格罗姆、星巴克创始总裁霍华德·贝哈尔、百度前总裁张亚勤等大牛进行思想分享！

  能够当面聆听到这些大牛的分享，绝对是非常少有的人生体验，希望我们大家不要错过！我每次去都是找不到座位，都是站着听。每年的活动我都获益匪浅，今年我特别想知道全球顶流经济学家怎么样看待当今大势，也特别想知道全球顶流企业家怎么样应对今日大势。这个机会，一定不是“听君一席话，如听一席话”！

  今年的活动将小范围对外开放，《朱罗纪》为后台粉丝们辛苦争取到了10个宝贵免费名额！（每个名额价值1888元，不保证有座位）。有兴趣参与的同学点赞、转发本文，并集齐五位朋友点赞、转发朋友圈，扫码下方二维码或加微信号Sz153858513询问获取！名额非常有限！先到先得！